目次
- 失敗しない家づくりの第一歩。「希望の条件」と「安心の環境」を見極める土地探しの極意
- 土地購入の第一歩！絶対に知るべき基本と失敗しない資金計画
- 後悔しない土地選び！周辺環境・災害リスクを見極める現地確認の鉄則
- 理想の家を叶える土地選びの極意！法規制・間取り・構造から逆算する視点
- 失敗しない！土地購入のスムーズな流れと押さえておくべき注意点
- まとめ｜環境も間取りも妥協しない。ライフスタイルに合わせた賢い土地選びを
失敗しない家づくりの第一歩。「希望の条件」と「安心の環境」を見極める土地探しの極意
「ネットで土地を探しているけれど、どれが良いのかわからない」「安く買えたと思ったら、後から追加費用がかかりそうで怖い……」
注文住宅を建てる際、まずは土地探しから始める方は多いでしょう。しかし、図面や写真の印象だけで購入を決めてしまうと、「想定外の地盤改良費がかかった」「夜になると周囲が暗くて不安」といった落とし穴に直面することもあります。
表面的な情報だけで判断するのではなく、見えないリスクまで把握しておくことが不可欠です。
本記事では、徳島県南部・東部エリアで創業40年以上、地域に密着した家づくりを行ってきた「有限会社南光」が、安心できる暮らしを実現するための「後悔しない土地選び」について解説します。
この記事を読めば、以下の点が明確になります。
・家づくりを成功させる土地探しの正しい順序
・予算オーバーを防ぐための資金計画と補助金の活用
・時間帯や曜日で変わるリアルな生活環境の確かめ方
・用途地域や構造計算など、プロの視点で見るべきポイント
「この土地で本当に大丈夫だろうか」と不安を抱えたまま契約してしまう前に。
安全で快適な住まいを叶えるためのガイドラインとして、ぜひ参考にしてください。
土地購入の第一歩！絶対に知るべき基本と失敗しない資金計画
土地探しは「どんな家を建てたいか」を決めてから始めるのが鉄則
土地探しを成功させるための最大の秘訣は、「先にどんな家を建てたいか」を明確にしておくことです。
多くの方が「まずは土地から」と考えがちですが、これには大きなリスクが伴います。例えば、日当たりの良い南向きの土地を予算ギリギリで購入したものの、建ぺい率や容積率などの法規制に引っかかり、希望していた広さのリビングや駐車スペースが確保できなかったというケースは少なくありません。
また、変形地や高低差のある土地を購入した場合、地盤改良や擁壁工事に想定外のコストがかかり、建物にかけられる予算が大幅に削られてしまうこともあります。
そのため、まずは「平屋にしたい」「車は2台停めたい」「広い庭が欲しい」といった、マイホームで叶えたい暮らしのイメージを家族で共有しましょう。希望する建物のボリュームや間取りの条件がある程度固まっていれば、それに見合った広さや形状の土地を効率よく探すことができます。
住宅会社の担当者と一緒に土地探しを進めることで、その土地に希望の家が建てられるかどうかをプロの目線で判断してもらえるため、失敗のリスクを大きく減らすことが可能です。
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土地代だけじゃない！仲介手数料や税金など「諸費用」の内訳と目安
土地を購入する際、土地の価格以外にもさまざまな「諸費用」が発生することを資金計画に組み込んでおく必要があります。
一般的に、土地購入にかかる諸費用は土地代の5〜10％程度が目安とされていますが、購入する土地の価格帯によってはこの割合を大きく超えることがあるため注意が必要です。具体的には、以下のような項目が挙げられます。
＜仲介手数料＞
不動産会社を通じて土地を購入する際に支払う手数料です。原則として「売買価格の3％＋6万円＋消費税（400万円超の場合）」が上限ですが、2024年7月の法改正により、800万円以下の土地売買では不動産会社は最大33万円（税込）の仲介手数料を請求できるようになりました。
地方の安価な土地を購入する場合、仲介手数料だけで土地代の10％を超過するケースがある点に留意し、事前に正確な見積もりを取得しましょう。
＜印紙税＞
土地の売買契約書に貼付する収入印紙代です。
＜登記費用・登録免許税＞
土地の所有権を自分に移すための法的な手続き費用と税金です。司法書士への報酬も含まれます。
＜固定資産税・都市計画税の精算金＞
固定資産税等は毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されますが、年の途中で土地を売買した場合、引き渡し日を基準にして日割りで売主と買主間で精算するのが一般的な商慣習です。ただし、これは法律で定められた義務ではないため、売買契約書に精算方法が明記されているか必ず確認しましょう。
また、日割り計算の起算日は関東では「1月1日」、関西では「4月1日」とするのが一般的であり、どちらを起算日とするかによって買主の負担額が数万円単位で変わる点も資金計画に織り込んでおく必要があります。
これらの諸費用は、基本的に現金で用意する必要があります。自己資金をすべて土地の頭金に回してしまうと、諸費用が支払えなくなったり、その後の引っ越し費用や新居の家具購入費用が不足したりする事態に陥りかねません。
土地探しの初期段階から、物件価格だけでなく諸費用も含めたトータルの予算を把握し、無理のない資金計画を立てることが重要です。
土地代の支払いは先行する？住宅ローンと「つなぎ融資」の仕組み
注文住宅を建てるために土地を購入する場合、建物の完成を待たずに土地代を先に支払う必要がある点に注意が必要です。
住宅ローンは原則として「建物が完成し、引き渡しを受けるタイミング」で融資が実行されます。しかし、土地購入から家づくりを始める場合、土地の決済（購入代金の支払い）が先行して発生します。自己資金で土地代を全額賄えれば問題ありませんが、多くの方はローンの利用を前提としているでしょう。
そこで活用されるのが「つなぎ融資」です。つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間、土地代金や着工金などの支払いに充てるために一時的に資金を借り入れる仕組みです（参考：住宅金融支援機構 フラット35）。利用期間中は利息のみを支払うのが一般的ですが、無担保融資となるため実際の住宅ローンよりも金利が割高に設定されており、別途事務手数料も発生します。
これを避ける有効な手段として、一部の金融機関が取り扱っている「住宅ローンの分割実行」という仕組みがあります。これは、土地の決済時と建物の完成時の2回に分けて住宅ローンを融資してもらう方法で、最初から住宅ローンの低い金利が適用されるためトータルコストを抑えやすいメリットがあります。金融機関によって取り扱いの有無や条件が異なるため、土地探しの段階から比較検討しておきましょう。
資金ショートを起こさないよう、支払いスケジュールの全体像を把握しておくことが大切です。
予算を抑えるために！活用できる補助金・減税制度のチェックポイント
マイホーム購入にかかる費用負担を少しでも軽減するために、国や自治体が提供している補助金や減税制度を積極的に活用しましょう。
住宅取得を支援する制度は毎年さまざまなものが用意されており、条件を満たすことで数十万円から百万円以上の恩恵を受けられるケースもあります。代表的なものとして、以下のような制度が挙げられます（参考：国土交通省 住宅税制・補助金）。
＜住宅ローン減税＞
住宅ローンを利用して家を建てる場合、年末のローン残高の0.7％が最大13年間にわたり所得税や住民税から控除される制度です。2026年（令和8年）の税制改正で制度は2030年まで延長されましたが、現在、新築住宅においては「省エネ基準」を満たすことが必須要件となっています。
もし省エネ基準に適合しない家を建ててしまうと、住宅ローン減税の適用対象外となってしまうため、土地の予算配分を考える際は、建物側に省エネ性能を確保するための予算（断熱材や高効率設備など）をしっかりと残しておくことが重要です。
＜省エネ住宅向けの国の補助金＞
国は脱炭素化に向けて補助金制度を年度ごとにアップデートしています。例えば、2026年度（令和8年度）には「みらいエコ住宅2026事業」が展開されており、子育て世帯や若者夫婦世帯（夫婦のどちらかが39歳以下）が長期優良住宅を新築する場合に最大95万円、すべての世帯を対象にさらに高性能なGX志向型住宅を新築する場合に最大110万円といった大規模な補助金が交付されます。
ただし、これらは予算上限に達すると期限前でも受付終了となるため、ハウスメーカーと連携して早急な申請準備が求められます。
参考：みらいエコ住宅2026事業【公式】
https://mirai-eco2026.mlit.go.jp/
＜自治体独自の補助金＞
お住まいの市区町村によっては、移住・定住促進や三世代同居などを目的とした独自の助成制度を設けている場合があります。
これらの制度には、「高い省エネ基準を満たす」「指定された期間内に契約・着工する」といった厳格な要件が定められており、国の補助金などは予算の上限に達すると期限前でも終了してしまうことがあります。
土地探しや家づくりの計画段階から、住宅会社の担当者と密に連携し、自分たちがどの制度を利用できるのか、どのようなスケジュールで動くべきかを早めに確認しておきましょう。
後悔しない土地選び！周辺環境・災害リスクを見極める現地確認の鉄則
情報収集のコツ：ネット検索と現地散策を掛け合わせて希望エリアを絞る
理想の土地に出会うためには、インターネットの物件情報と、実際に足を運んで得る情報の両方をうまく活用することが大切です。
まずは不動産ポータルサイトなどで希望エリアの相場感を掴み、気になる物件があればピックアップしましょう。しかし、ネット上に公開されている情報がすべてではありません。
・ネットで目星をつけたエリアを実際に歩いてみる
・地域の掲示板やスーパーの品揃え、雰囲気を確かめる
・ネット未掲載の「売地」看板がないか探す
このように、現地を散策することで、その街のリアルな空気感や生活のしやすさを知ることができます。ネットでの効率的な情報収集と、自分の足で稼ぐアナログなアプローチを掛け合わせることで、思わぬ好条件の土地に巡り会える可能性が高まるでしょう。
昼と夜、平日と休日で顔が変わる？リアルな生活環境を自分の目で確かめる
気になる土地が見つかったら、一度の見学だけで決断するのは避けましょう。なぜなら、街の雰囲気は時間帯や曜日によって大きく表情を変えるからです。
例えば、昼間は日当たりが良くて静かな住宅街でも、夜になると街灯が少なくて暗く、防犯面に不安を感じるかもしれません。また、休日は穏やかでも、平日は抜け道として車の交通量が多かったり、近くの施設からの騒音が気になったりするケースもあります。
・通勤・通学時間帯の道の混雑状況や安全面
・夜間の明るさや人通り
・平日と休日の騒音やニオイの違い
後悔を防ぐためには、自分たちの生活リズムに合わせて時間帯や曜日を変え、複数回現地を訪れることが重要です。実際の暮らしを具体的にシミュレーションし、快適に過ごせる環境かどうかをしっかり見極めましょう。
ハザードマップは必須！水害や土砂災害などのリスクを事前に把握する
長く安心して暮らせる住まいを建てるために、その土地が持つ自然災害のリスクを事前に把握しておくことは欠かせません。
土地の購入を検討する際は、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」や各自治体が公表しているハザードマップを必ず確認しましょう。
・河川の氾濫による浸水想定区域に入っていないか
・がけ崩れなどの土砂災害警戒区域に該当しないか
・地盤が弱く液状化のリスクが高くないか
これらの情報をチェックすることで、万が一の際の被害を予測できます。希望エリアで完全にリスクがゼロの土地を見つけるのは難しい場合もありますが、事前にリスクを知っていれば、「基礎を高くする」「水害に強い間取りにする」など、家づくりの工夫で対策を講じることが可能になります。
境界線やインフラ整備状況をチェック！現地でしか分からない隠れたコスト要因
土地を見学する際は、日当たりや周辺環境だけでなく、すぐに家を建てられる「状態」が整っているかどうかも重要なチェックポイントです。
図面や写真だけでは分からない部分に、想定外のコストが隠れている可能性があるため注意が必要です。現地では以下の点を中心に確認しましょう。
・隣地や道路との境界を示す「境界標」が明確に設置されているか
・上下水道や都市ガスなどのインフラが敷地内まで引き込まれているか
前面道路に水道本管があっても敷地内に引き込まれていない場合、配管工事だけでなく、アスファルトの掘削・復旧費用や自治体への納付金を含め、一般的に30万〜60万円の費用がかかります。
敷地延長の長い旗竿地や、二世帯住宅で太い口径の管が必要な場合、さらには幹線道路に面している場合には、100万円以上の追加費用が発生することも珍しくありません。後から「予算が足りない」と慌てないよう、不動産会社や建築のプロと一緒に現地を確認し、目に見えないコスト要因を洗い出しておくことが資金計画の失敗を防ぐ秘訣です。
理想の家を叶える土地選びの極意！法規制・間取り・構造から逆算する視点
希望の家が建たない！？「用途地域」や「建ぺい率」など土地の法規制を正しく理解する
「気に入った土地を見つけたけれど、希望の広さの家が建てられなかった」という失敗を避けるためには、土地にかけられた「法規制」を正しく理解することが不可欠です。
土地にはそれぞれ、都市計画法によって「用途地域」が定められています。これによって、その場所に建てられる建物の種類や高さが制限されます。さらに重要なのが「建ぺい率」と「容積率」です。
＜建ぺい率＞
敷地面積に対して、建物を真上から見たときの面積（建築面積）が占める割合
＜容積率＞
敷地面積に対して、建物の延べ床面積が占める割合
例えば、60坪の土地でも建ぺい率が40%であれば、1階の面積は最大24坪までに制限されます。また、「北側斜線制限」や「道路斜線制限」といった高さの制限により、3階建てを想定していたのに2階建てしか許可されない、あるいは屋根の形状を大きく変えざるを得ないというケースも珍しくありません。
土地を購入する前に、まずは理想の住まいのボリューム（何階建てか、延べ床面積は何坪か）をイメージし、その土地の法規制と照らし合わせる作業を怠らないようにしましょう。不動産会社や設計士に「この土地で自分の理想が叶うか」を事前にシミュレーションしてもらうことが、後悔しない家づくりの第一歩となります。
理想の間取りを実現するために。自由設計の魅力を引き出す「土地の広さと形状」の選び方
完全自由設計で理想の間取りを実現するためには、単純な「面積」だけでなく、「土地の形状」が設計の自由度にどう影響するかを見極める必要があります。
一般的に人気が高いのは正方形や長方形の「整形地」ですが、必ずしも整形地でなければ良い家が建たないわけではありません。
＜整形地＞
間取りの制約が少なく、庭や駐車スペースの配置もスムーズ。資産価値も維持しやすい傾向があります。
＜不整形地（三角形や旗竿地など）＞
価格が相場より抑えられていることが多く、設計の工夫次第で、中庭を設けてプライバシーを確保したり、個性的な空間を作ったりすることが可能です。
＜角地＞
二方向から採光が確保でき、開放感のある間取りが作りやすい一方で、法規制による建築制限が厳しくなる場合もあります。
土地の形状は、家の中の動線や日当たり、風通しに直結します。例えば、南向きの土地は日当たりが確保しやすいですが、道路からの視線を遮る工夫が必要になることもあります。逆に北向きや変形地であっても、吹き抜けを作ったり窓の配置を工夫したりすることで、明るく開放的なリビングを実現できます。
「広い土地だから大丈夫」と過信せず、その土地の形状や周辺環境のポテンシャルを最大限に活かした間取りが成立するかどうか、家づくりのプロ（設計士や住宅会社の担当者）の視点を取り入れながら検討することが大切です。
自分たちのライフスタイルを丁寧にヒアリングし、土地の個性に合わせたプランを柔軟に提案してくれるパートナーを見つけることが、理想の住まいづくりを成功させる鍵となります。
▼南光の「物件・土地情報」はこちら
https://www.nanko-techno.com/co_bukken.html
地震に強い家づくりの土台。構造計算の重要性と地盤環境の見極め
どんなに地震に強い構造の家を建てても、それを支える「地盤」が脆弱であれば、本来の耐震性能を十分に発揮することはできません。そのため、土地の購入後、着工前には必ず専門的な地盤調査（スクリューウエイト貫入試験など）を行い、土地の強度を客観的に数値化します。
特に、高い耐震性を確保した家づくりを行う場合、1棟ごとに厳密な「構造計算」が行われます。この緻密な計算には地盤の状態も考慮されるため、軟弱な地盤の場合はそのまま建てることは推奨されません。
万が一、調査の結果として地盤の強度が不足していると判明した場合には、固い地盤の深さに応じて「柱状改良（100万〜200万円程度）」や「鋼管杭工法（150万〜250万円程度）」といった地盤改良工事が必要となり、建物を安全に支えるための強固な土台を作ります。
安価な土地に見えても、前述のインフラ引き込み費用に加え、地盤改良工事まで発生すると数百万円の予算が飛んでしまうことがあるため、後から資金計画を圧迫しないよう、古い地図で元々の土地の成り立ちを確認するなど、土地探しの段階から住宅会社の担当者とリスクを共有し、あらかじめ予算の枠組みに入れておくことが大切です。
「専門的な地盤調査・改良による強固な土台」と「確かな構造計算に基づく強靭な建物」の組み合わせこそが、家族が長く安心して暮らせる家づくりの基本となります。
「建築条件付き土地」という選択肢。仕組みとメリットを正しく理解する
土地探しをしていると、「建築条件付き土地」を見かけることがあるのではないでしょうか。これは、一定期間内（一般的に3ヶ月）に指定された建築会社で家を建てることを条件に販売されている土地のことです。
最大のポイントは、この取引が「停止条件付き」で行われる点にあります。もし指定された建築会社と間取りや予算の打ち合わせを行った結果、希望に合わず3ヶ月以内に建物の請負契約に至らなかった場合、土地の売買契約は「白紙撤回」されます。
その際、支払った手付金などの預り金は無利息で全額買主に返還される法的なルールとなっているため、他のメーカーで建てられないという制約はあるものの、資金を持ち逃げされるリスクのない比較的安全な選択肢と言えます。
さらに、建築条件付き土地には以下のようなメリットもあります。
・土地探しから建物のプランニングまで同じ会社で進められるため、手続きの窓口が一つでスムーズに進む
・周辺の相場よりも土地価格が比較的抑えられているケースが多い
・会社が開発した分譲地の場合、街並みが整えられており、防犯灯の設置など住環境に配慮されていることが多い
指定された建築会社で建てることになるため、「どうしても他のメーカーで建てたい」という方には不向きかもしれませんが、その会社の家づくり（性能、デザイン、スタッフの対応など）が自分たちの希望に合致していれば、トータル予算を抑えつつ理想の環境を手に入れられる魅力的な選択肢となります。
失敗しない！土地購入のスムーズな流れと押さえておくべき注意点
購入の意思表示からローン事前審査へ。価格交渉のベストなタイミングとは？
気に入った土地が見つかったら、不動産会社を通じて「買付証明書（購入申込書）」を提出し、売主へ購入の意思を伝えます。この買付証明書には希望する購入価格などを記入するため、価格交渉を行う場合はこのタイミングで行うのが一般的です。
・周辺の相場や過去の取引価格をリサーチしておく
・擁壁工事など追加費用がかかることを理由に交渉する
・端数の切り捨てなど、現実的な範囲で打診する
といったように、むやみな大幅値引きではなく、根拠のある交渉を心がけましょう。
また、買付証明書の提出とほぼ同時に、住宅ローンの「事前審査」を申し込みます。事前審査に通らないと売買契約に進めないケースが多いため、土地探しの段階で利用したい金融機関の目星をつけておくと、この後の手続きがスムーズになります。
売買契約から決済・引き渡しまで。住宅ローン本審査の流れと注意点
無事にローンの事前審査に通り、売主と条件が合意できたら「重要事項説明」を受け、問題がなければ「不動産売買契約」を締結します。この時、物件価格の5〜10%程度の手付金を現金で支払うのが一般的です。
契約締結後、すみやかに住宅ローンの「本審査」へ進みます。本審査では、個人の信用情報や土地の担保価値がより厳密に審査されます。無事に通過し、金融機関とローン契約を結ぶといよいよ「決済・引き渡し」です。
・決済の日に、手付金を除いた残代金や諸費用を支払う
・所有権移転登記などの法的な手続きを司法書士に依頼する
・決済の完了と同時に、土地の引き渡しを受ける
この一連の流れは1〜2ヶ月という短い期間で進むため、必要書類（住民票や印鑑証明書など）は早めに手配し、スケジュールに遅れが出ないよう注意しましょう。
擁壁や解体費用で予算オーバー！？思わぬ追加費用を防ぐためのチェックリスト
「土地代が安かったから買ったのに、後から莫大な追加費用がかかってしまった」という事態は避けたいものです。土地購入を決断する前に、これまで解説してきたポイントも含め、隠れた費用が発生しないか最後にもう一度チェックしましょう。
＜高低差と擁壁＞
道路や隣地と高低差がある場合、土砂の崩落を防ぐ「擁壁（ようへき）」の補修や新設が必要になり、数百万円かかることがあります。
＜古家の解体費用＞
古家付きの土地を購入して更地にする場合、自分たちで解体費用を負担しなければなりません。
＜地中埋設物の撤去と「契約不適合責任」の罠＞
以前建っていた建物の基礎、古い浄化槽、井戸などが地中に埋まっていた場合、家を建てる前に数百万円規模の撤去費用が発生することがあります。引き渡し後にこれらが発覚した場合、民法の「契約不適合責任」に基づき、売主に撤去費用を請求できる可能性があります。
しかし、売主が一般個人の場合、売買契約の特約で「引き渡しから3ヶ月以内しか責任を負わない」、あるいは「一切の責任を負わない（免責）」と規定されているケースが多々あります。地中埋設物のリスクを避けるためには、現地確認だけでなく、売買契約を結ぶ前に「契約不適合責任の期間と免責条項」を念入りに確認し、納得できない場合は交渉することが不可欠です。
＜その他、事前に確認しておくべき隠れたコスト＞
・インフラ（水道・ガスなど）の敷地内への引き込み工事費用
・地盤調査の結果に伴う地盤改良工事費用
土地価格の安さだけで判断せず、これまで見てきた法規制による建築制限、地盤やインフラの追加費用、さらには契約上の法的リスクまでを総合的に評価し、ゆとりのある「総予算」を組み立てることが、理想の家づくりを成功させる最大の鍵となります。
まとめ｜環境も間取りも妥協しない。ライフスタイルに合わせた賢い土地選びを
本記事では、失敗しない家づくりのための土地探しの進め方や、つなぎ融資などの資金計画、そして現地確認や法規制の重要性について解説しました。
日々の生活にストレスを感じない住まいを実現するには、ネットの情報だけでなく、実際の空気感や目に見えないリスクをプロの視点で検証することが不可欠です。
とはいえ、個人で一から土地を探し、建築制限や地中埋設物の有無まで見抜くのは非常に困難です。その結果、「安く買えたはずが追加工事で予算を圧迫した」「希望通りの間取りが通らなかった」といった事態に陥るケースもあります。
「有限会社南光」は、徳島県南部・東部エリアに根差し、お客様の思いを形にするためにきめ細やかなサポートを行う地域密着の工務店です。
土地探しから窓口を一つに絞ることで、他社では難しい「土地と建物のバランスの取れた資金計画」と「土地の個性を活かした間取りづくり」をスムーズに進めることができます。
「土地の良し悪しが判断できない」「希望の家が建つ土地を効率よく探したい」とお悩みの方は、ぜひお気軽に南光へご相談ください。
【この記事の監修者】
有限会社 南光 営業部長 尾崎 寛樹
二級建築士、宅地建物取引士、テクノストラクチャー施工管理者
有限会社南光の営業部長として、住まいづくりをトータルサポートいたします。
二級建築士や宅地建物取引士の資格と豊富な現場経験を活かし、リフォームに関する専門的で正確な情報を発信しております。
確かな知識でお客様に寄り添う、最適なご提案をお約束します。
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