目次
- 買い替え手順と資金計画の基本。今の家を売却して新居へスムーズに移る方法
- 家の買い替えを成功させる基本の進め方！資金計画と3つの売買パターン
- 買い替え時に現在の「住宅ローン残債」はどうなる？仕組みと基本の対処法
- 家の買い替えにかかる費用相場と知っておきたい税金・特例の仕組み
- まとめ：資金やローンの不安を解消し、スムーズな買い替え計画の第一歩を
買い替え手順と資金計画の基本。今の家を売却して新居へスムーズに移る方法
「今の家を売って新居を買いたいけれど、何から始めればいいのかわからない」「住宅ローンの残債があるけれど大丈夫だろうか…」
家の買い替えは何度も経験するものではないため、手順や資金面で不安を感じる方は少なくありません。売却と購入のタイミングを間違えると、想定外の出費や二重ローンの負担が生じることもあります。
本記事では、徳島県南部（阿南市）・東部エリア（徳島市、鳴門市、小松島市、阿波市、板野郡、名西郡）で40年以上にわたり地域の住まいづくりをサポートしてきた「有限会社南光」が、家の買い替えを成功させるための手順を解説します。
この記事を読めば、以下の点が明確になります。
・「売り先行」「買い先行」「同時進行」のメリットとデメリット
・ローン残債がある場合の対処法やつなぎ融資の仕組み
・住み替えにかかる諸経費の目安と税金の特例
無理のない計画で理想の住み替えを実現するために、ぜひご一読ください。
家の買い替えを成功させる基本の進め方！資金計画と3つの売買パターン
家の買い替えは、人生においてそう何度も経験するものではないため、「何から始めればいいのかわからない」と悩む方も多いのではないでしょうか。買い替えを成功させるためには、今の家の価値を正確に把握し、自分たちの状況に合った手順を選択することが重要です。
買い替えの進め方には、大きく分けて「売り先行」「買い先行」「同時進行」という3つのパターンが存在します。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解し、無理のない計画を立てることが、理想の住み替えを実現する鍵となります。
ここでは、買い替えの第一歩となる資金計画の重要性と、3つの売買パターンの違いについて詳しく解説していきます。
買い替えの第一歩は「不動産査定」と無理のない資金計画から
家の買い替えを検討し始めたら、まずは現在の持ち家がいくらで売却できるのかを知ることが最も重要です。
「新居にいくらかけられるか」は、今の家を売却して得られる資金と、現在の住宅ローンの残債によって大きく変動します。もしローンの残債が売却額を上回る「オーバーローン」の状態であれば、自己資金で不足分を補うか、買い替えローンを利用するなどの対策が必要になるからです。
まずは複数の不動産会社に査定を依頼して市場価格の相場を客観的に把握するとともに、不動産の売却から新居の資金計画、さらには住まいづくりまで窓口一つで総合的に相談できる地域の住宅会社も候補に入れておくと、その後の選択肢が大きく広がります。
その査定額をもとに、売却にかかる仲介手数料や税金、新居購入時の諸費用なども含めた総合的な資金シミュレーションを行います。手元に残る資金と新たに組む住宅ローンのバランスを見極め、今後の生活に負担をかけない無理のない資金計画を立てることが、買い替え成功への第一歩です。
資金計画にゆとりを持てる「売り先行」の流れと向いている人
「売り先行」とは、現在の持ち家を先に売却し、その後に新居を購入して引っ越すという進め方です。
このパターンの最大のメリットは、売却金額が確定してから新居の予算を組めるため、資金計画が立てやすく金銭的なリスクを抑えられる点にあります。売却代金を新居の頭金やローンの返済に確実に充てることができるため、資金に不安がある方や、住宅ローンの二重払い（ダブルローン）を避けたい方に適しています。
一方で、家が売れてから新居を見つけて入居するまでの間、賃貸アパートなどの仮住まいが必要になるケースが多い点には注意が必要です。仮住まいの家賃や、引っ越し費用が2回分かかるなどの余分な出費が発生します。売り先行は、資金計画の確実性を最優先したい方や、時間をかけてでも少しでも高く家を売りたいという方に向いている選択肢といえるでしょう。
仮住まいなしでじっくり新居を探せる「買い先行」の流れと注意点
「買い先行」は、新居の購入を先に済ませて引っ越しをしてから、元の家を売却するという進め方です。
この方法の魅力は、仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しが1回で済むことです。また、住みながらの売却活動にならないため、内覧の対応に追われるストレスがなく、空室の状態で買主に見学してもらえるため物件の印象が良くなりやすいというメリットもあります。新居探しも、現在の家に住み続けながら納得がいくまでじっくりと時間をかけることが可能です。
ただし、買い先行には資金面のハードルがあります。旧居の住宅ローンが残っている場合、新居のローンと合わせて一時的に「ダブルローン」の状態になる可能性があります。また、旧居が想定通りの価格・期間で売れない場合、資金繰りが悪化するリスクも伴います。こうしたリスクに備え、万が一の際に自社で直接家を買い取る「買取サービス」も提供している会社をパートナーに選んでおくと、より確実で安心な資金計画を立てやすくなります。
買い先行は、基本的には自己資金に余裕がある方に適した進め方ですが、一時的な資金不足をカバーできる「つなぎ融資」の活用や、売却から新築までトータルで予算を調整できる会社を選ぶことで、資金に不安がある方でも無理なく検討できるケースが多くあります。
理想は「売却と購入の同時進行」！スケジュールをうまく合わせるコツ
家の買い替えにおいて最も理想的とされるのが、今の家の売却と新居の購入を並行して進める「同時進行」です。
旧居の引き渡しと新居への入居のタイミングを合わせることで、仮住まいの費用や二重引っ越しの手間を省きつつ、ダブルローンのリスクも回避できます。資金面とスケジュールの両方において無駄が少ない、非常に効率的な方法です。
しかし、同時進行は売却と購入を別々の会社で進めると、タイミングを合わせるのが非常に難しいというハードルがあります。契約や決済の時期を調整するためには綿密な連携が欠かせません。成功させるコツは、旧居の売却から新居用の土地探し・建築までをワンストップで依頼できる会社を選び、窓口を一本化することです。
信頼できる担当者と密にコミュニケーションを取り、引き渡し猶予の交渉などを活用しながら、ゆとりを持ったスケジュール調整を行いましょう。
買い替え時に現在の「住宅ローン残債」はどうなる？仕組みと基本の対処法
家の買い替えでは、引き渡しまでに現在の住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するのが大前提です。売却額がローン残高を上回る「アンダーローン」なら自己資金の持ち出しは不要ですが、下回る「オーバーローン」の場合は不足分を自己資金や特別なローンで補う必要があります。
まずは残高証明書の確認と不動産査定を行い、現状を把握することから始めましょう。
不足分をまとめて借り入れる「住み替えローン」の仕組みと注意点
家を売却してもローンを完済できない「オーバーローン」の状態で、手元の自己資金も不足している場合に検討したいのが「住み替えローン」です。
住み替えローンとは、現在の家のローン残債と新居の購入費用を合算し、一つのローンとして借り入れることができる仕組みを指します。手元にまとまった現金がなくても買い替えを進められるのが大きなメリットです。
ただし、利用には注意点もあります。新居の担保価値以上の金額を借り入れることになるため、金融機関の審査が通常の住宅ローンよりも非常に厳しくなる傾向にあります。また、借入総額が大きくなる分、毎月の返済負担も増すため、将来を見据えた無理のない返済シミュレーションが不可欠です。
「買い先行」の資金繰りを支える「つなぎ融資」の活用法
現在の家に住みながら新居を探す「買い先行」は、仮住まい費用や二重の引っ越しの手間を省けるメリットがありますが、資金繰りが課題になります。今の家の売却代金が入金される前に、新居の手付金や購入代金を支払う必要があるからです。
このような一時的な資金不足をカバーできるのが「つなぎ融資」です。家が売れるまでの間、必要な資金を一時的に立て替えて借り入れ、旧居の売却代金が入ったタイミングで一括返済します。
非常に便利な制度ですが、無担保での借り入れとなるため、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されるのが一般的です。借入期間中の利息負担や各種手数料も考慮したうえで、資金計画に組み込むようにしましょう。
「ダブルローン」の負担と審査を乗り切るためのポイント
新居の住宅ローン返済がスタートした後も旧居の売却が完了しておらず、一時的に2つの住宅ローンを並行して返済する状態を「ダブルローン」と呼びます。これも、買い先行の進め方を選んだ場合に発生しやすいケースです。
ダブルローンの最大のリスクは、毎月の返済額が二重になり、家計への負担が急激に大きくなる点にあります。金融機関の審査においても、2つのローンを合わせた年間返済額が年収に占める割合（返済負担率）が厳格にチェックされるため、相応の収入や資金力が求められます。
万が一、旧居の売却が想定より長引いてしまった場合でも生活が苦しくならないよう、最低でも数ヶ月分の生活防衛資金をしっかりと手元に残しておくことが重要です。
家の買い替えにかかる費用相場と知っておきたい税金・特例の仕組み
家の買い替えを計画する際、売却と購入の双方で発生する「諸費用」の把握は極めて重要です。諸費用の相場は、売却時に物件価格の約4％〜6％、購入時に約6％〜10％が目安となります。これらをあらかじめ資金計画に組み込んでおかないと予算オーバーの原因になります。また、税負担を抑える特例や控除制度を理解し活用することも大切です。
ここでは、住み替えに必要な費用の内訳と税金の知識を分かりやすく解説します。
1．今の家を手放す際にかかる「売却費用」の内訳と目安
現在の家を売却する際には、さまざまな手続きや手数料として現金での支払いが必要になります。売却費用の大半を占めるのが不動産会社に支払う「仲介手数料」です。法律による上限額は【売却価格の3％＋6万円＋消費税（売却価格が400万円超の場合）】と定められており、大きな割合を占めます。
そのほかにも、売買契約書に貼付する「印紙税」や、住宅ローンが残っている場合の「抵当権抹消登記費用」（司法書士への報酬を含めて数万円程度）、ローンの一括返済手数料などがかかります。売却費用の総額は、一般的に売却価格の約4％〜6％が目安です。
これらの費用は売却代金から差し引かれるケースが多いものの、手元に残る純利益を正確に算出するためにも、あらかじめ計算に組み込んでおきましょう。
2．新しい家を迎える際にかかる「購入諸経費」の内訳と目安
新居を購入するタイミングでも、物件価格とは別にまとまった諸経費が発生します。購入時の諸経費は、新築物件であれば物件価格の3％〜7％程度、中古物件の場合は仲介手数料が発生するため6％〜10％程度が一般的な相場です。
具体的な内訳としては、不動産の所有権を記録するための「登記費用（登録免許税や司法書士への報酬）」、住宅ローン利用時に金融機関へ支払う「ローン事務手数料」や「保証料」、万が一に備える「火災保険料・地震保険料」などが挙げられます。また、購入後数ヶ月してから課税される「不動産取得税」も見落とせないポイントです。
これらは原則として現金で用意する必要があるため、物件選びの段階から諸経費分の自己資金をしっかりと確保しておきましょう。
3．税負担を大幅に軽減できる「3,000万円特別控除」と住宅ローン控除の活用
家の買い替えで利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されますが、マイホームの売却であれば税負担を大幅に軽減できる特例が存在します。その代表例が「3,000万円特別控除」です。この特例を適用すれば、所有期間の長短に関わらず、売却益から最大3,000万円までが控除されるため、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。
一方、新居の購入時には、毎年末のローン残高に応じて所得税などが減税される「住宅ローン控除」が利用可能です。ただし、売却時の特例と購入時の控除は、組み合わせによって併用が制限されるケースがあるため注意が必要です。
どちらを選択すればトータルの税負担が最も軽くなるか、不動産会社や税務署などの専門家に相談しながら、自分たちに最適な選択肢を見極めましょう。
まとめ：資金やローンの不安を解消し、スムーズな買い替え計画の第一歩を
理想の住み替えを叶えるためには、ご自身のライフスタイルと資金状況に合った手順を選択し、余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。
とくに、売却と購入のタイミングを合わせる「同時進行」を目指す場合は、不動産売却と家づくりの両方に精通した専門家との連携が成功の鍵を握ります。
阿南市や徳島市を中心に地域密着で住まいづくりを行う「有限会社南光」では、今の家の買取や仲介から、新しい注文住宅の建築まで一貫したサポートを提供しています。窓口が一つになることで、面倒な手続きやタイミングの調整もスムーズに行えます。
買い替えにまつわるお金や進め方の不安がありましたら、まずは南光へご相談ください。
【この記事の監修者】
有限会社 南光 営業部長 尾崎 寛樹
二級建築士、宅地建物取引士、テクノストラクチャー施工管理者
有限会社南光の営業部長として、住まいづくりをトータルサポートいたします。
二級建築士や宅地建物取引士の資格と豊富な現場経験を活かし、リフォームに関する専門的で正確な情報を発信しております。
確かな知識でお客様に寄り添う、最適なご提案をお約束します。
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